Con il termine surroga del mutuo si intende la possibilità di trasferimento di un mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro. Si tratta di una semplice operazione che il mutuatario può richiedere, qualora veda dei benefici e delle condizioni più vantaggiose presso un altro ente finanziario.
La surrogazione, detta anche portabilità del mutuo, automatica e semplificata, è stata introdotta dal Decreto Legge Bersani del 31 gennaio 2007 (legge 40/2007). Quest’ultimo ha proposto, nel cosiddetto “pacchetto liberalizzazioni”, oltre che l’estinzione anticipata del mutuo, anche la surroga a costo zero. Prima di allora, infatti, era comunque un’opzione attuabile, ma aveva costi elevati per il richiedente e la maggior parte delle volte risultava un’operazione svantaggiosa e impraticabile. Oggi invece, l’intero onere burocratico del trasferimento, comprese le varie spese notarili, viene completamente assorbito dalla banca attiva, ossia il nuovo finanziatore. Per il mutuatario sarà necessario pagare solamente la tassa per il mantenimento dell’ipoteca, la quale ha un costo irrisorio di € 35.
La surroga del mutuo può essere richiesta sempre e da chiunque: sia persone fisiche, che enti giudiziari che rispettino la definizione di microimprese (meno di 10 persone assunte e un fatturato inferiore ai 2 milioni di euro), a patto che il nuovo finanziamento concesso sia pari a quello originale richiesto; in caso contrario sarà necessario domandare un nuovo mutuo.
Come funziona la surroga.
Il funzionamento della portabilità del mutuo è molto semplice: nel caso in cui il mutuatario trovasse interessi più convenienti presso un altro ente creditizio, può domandare a quest’ultimo il trasferimento del mutuo. Sarà poi la nuova banca a decidere se accettare o meno la proposta; mentre, a non avere voce in capitolo è l’istituto di credito precedente, che può comunque proporre nuove condizioni al mutuatario. In ogni caso, quest’ultimo non ha l’obbligo di comunicare la propria intenzione all’istituto a cui si è rivolto inizialmente.
Non esistono vincoli di accordo per fare la richiesta: la surroga, infatti, è possibile per qualsiasi tipo di tasso accordato, sia che esso sia fisso che variabile.
Una volta accettata la richiesta, sarà il nuovo istituto di credito a prendersi carico delle operazioni burocratiche e delle spese; anche nel caso in cui sia il mutuatario a recarsi dal notaio per fare il passaggio.
Le condizioni imprescindibili.
Sebbene si tratti di un trasferimento molto semplice e automatico, esistono delle condizioni alle quali si deve sottostare per poter completare la procedura. In particolare ricordiamo:
- Il mantenimento dell’importo originario. Il nuovo finanziamento deve essere uguale al debito residuo del mutuatario; nel caso in cui egli necessitasse una liquidità maggiore, allora, dovrà richiedere una sostituzione del mutuo. Optare per una sostituzione comporta, però, delle spese, quali i costi legali, di istitutoria e di perizia;
- L’immutabilità dei destinatari e degli eventuali garanti. Entrambi i soggetti non possono essere sostituiti da altri.
La richiesta di surroga non ha vincoli di numeri, può essere fatta più volte. In questi casi si parla di “surroga della surroga”.
Surroga del mutuo: di cosa si tratta e quali i vantaggi per il richiedente
I vantaggi della surroga.
Principalmente, i vantaggi garantiti dalla surrogazione sono due:
- La rinegoziazione delle condizioni del mutuo. Grazie a quest’operazione si può alleggerire la rata stabilendo i nuovi tassi d’interesse e allungando o diminuendo la durata del piano di ammortamento;
- Il mantenimento della stessa ipoteca. Il mutuo può essere sostituito senza cancellare la vecchia ipoteca e iscriverne una nuova, garantendo quindi un contenimento dei costi.
Inoltre, se si ha un’assicurazione legata al mutuo, si può chiedere il trasferimento anche di quest’ultima, oppure, optare per il rimborso dell’importo pagato al precedente istituto bancario e la stipula di una nuova assicurazione.
Infine, c’è un’ulteriore garanzia per il richiedente. Nel caso in cui la nuova banca non rispettasse i tempi di trasferimento (massimo 30 giorni lavorativi), allora il mutuatario avrà diritto alla detrazione dell’1% del finanziamento, per ogni mese di ritardo.
Quando conviene richiedere la surroga.
La portabilità del mutuo può essere richiesta sempre, ma ci sono momenti in cui è più sconveniente presentare la domanda. In particolare: quando ormai si è alla fine, non ha alcun tipo di vantaggio, infatti, una volta che si ha terminato di pagare la quota interessi, avanza solo quella capitale, che rimane fissa.
Per questa ragione è meglio intervenire con un trasferimento quando si stanno ancora pagando le rate di rimborso legate agli interessi, sulle quali si possono ancora ottenere più o meno vantaggi in base all’istituto creditizio di riferimento.
Infine, un metodo sicuro ed efficace, per capire se è conveniente avanzare la richiesta di surroga del mutuo, è quello di rivolgersi a un consulente finanziario di fiducia. Il nostro team di Creed Finance, grazie ai continui aggiornamenti e alla sua preparazione a 360 gradi sul settore finanziario, può offrire una consulenza specifica sui mutui per comprendere al meglio quali sono le soluzioni finanziarie adatte ad ogni casistica.
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